10 - PRŮBĚH REALITNÍHO OBCHODU

Co se děje poté, co nám makléř sdělí, že našel kupce naší nemovitosti? Na tuto otázku se pokusí odpovědět tento článek. Jako první musí zájemce na důkaz svého vážného zájmu složit tzv.

blokovací depozitum a současně se zástupcem kanceláře uzavře rezervační smlouvu, v níž je uvedena výše depozita, jakým způsobem bylo či bude uhrazeno a následně je zde informace o tom, do jakého data a jakým způsobem bude uhrazen zbytek kupní ceny. Od této chvíle je nemovitost rezervována pro zájemce. Ve většině případů je blokovací depozitum nevratné, a proto je víc než vhodné mít zjištěno, zda na požadovaný úvěr dosáhneme, zda nemáme nějaký vroubek v bankovním či nebankovním registru, jinými slovy zda jsme schopni dostát dohodě a kupní cenu skutečně doplatit. Po tomto kroku se rozbíhá příprava smluv. Hodně záleží na způsobu financování; my se podíváme na variantu hypoteční, a to proto, že je složitější a v praxi nejčastěji používanou.

Některé banky budou vyžadovat Smlouvu o budoucí  kupní smlouvě, jejíž přílohou je samotná „ostrá“ kupní smlouva. Makléř tuto smlouvu nechá připravit, se zástupcem banky, s prodávajícím i s kupujícím vykomunikuje případné připomínky a předloží zúčastněným stranám k podpisu. Na základě této smlouvy a za souběžného zpracování žádosti o hypotéku dojde ze strany banky k vygenerování úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. V tomto okamžiku je potřeba podepsat úvěrové a zástavní smlouvy. Smlouvou o úvěru kupující dokládá, že mu bude poskytnut úvěr a že je tedy schopen financovat kupní cenu.

Zástavní smlouvou se zřizuje zástavní právo k nemovitosti, kterým se zajišťuje poskytovaný úvěr. Toto zástavní právo bance zpravidla zřizuje prodávající. Zároveň se smlouvou zástavní se obvykle uzavírá smlouva kupní, rovněž s návrhem na vklad.

Následuje podání návrhů na vklad do katastru nemovitostí. Na základě katastrálním úřadem potvrzeného návrhu na vklad je většina bank schopna uvolnit peníze a odeslat je na účet uvedený ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě - na depozitní účet realitní kanceláře, do notářské, advokátní či bankovní úschovy. V okamžiku, kdy je proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a na listu vlastnictví se objeví kupující coby nový majitel, posílá správce účtu peníze na účet prodávajícího. V tuto chvíli ještě zbývá dořešit daňovou stránku věci – makléř by měl prodávajícímu, pokud se nedohodli jinak, pomoci se zpracováním daňového přiznání, aby mohla být z úschovy uvolněna část kupní ceny na úhradu daně z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % z kupní ceny (základem daně je vyšší z hodnot při porovnání kupní ceny a 75 % tzv. směrné hodnoty, což je částka vypočtená finančním úřadem podle údajů uvedených v daňovém přiznání, nebo ceny dle posudku, pokud poplatník nechal posudek vypracovat). Novinkou je, že v kupní smlouvě je možné se domluvit, že daň zaplatí kupující. Při takové dohodě odpadá kupujícímu ručení za daň a není tedy nutné ponechávat odpovídající částku v úschově, na druhou stranu pro kupující s hypotékou by nižší kupní cena mohla zhoršit podmínky úvěru, a to zejména tam, kde úvěr převažuje na vlastními zdroji.

Makléř by měl rovněž prodávajícího upozornit, že v některých případech příjem z prodeje může podléhat dani z příjmu. Jakkoliv vypadá celá záležitost složitě, nepropadejte panice. Absolutní většinu zmíněných povinností obstarává makléř; kupující s prodávajícím jen vyjadřují své připomínky ke smlouvám a v případě souhlasu smlouvy podepisují.