15 - DRUŽSTEVNÍ ČI OSOBNÍ VLASTNICTVÍ?

Možná stojíte před rozhodnutím koupit byt a kromě velikosti, uspořádání a polohy zvažujete, zda koupit byt v družstevním či osobním vlastnictví. Pojďme se tedy podívat, co který druh vlastnictví znamená a co to přináší.

Osobní vlastnictví: kupující se stává přímým vlastníkem bytové jednotky a spoluvlastníkem společných částí domu. Je zapsán na listu vlastnictví, může s bytovou jednotkou podle svých potřeb libovolně nakládat, může ji prodat, zastavit, pronajmout, koupi je možné financovat hypotéčním úvěrem, který bude zajištěn zástavním právem k tomuto bytu. K této formě vlastnictví se vážou daňové povinnosti – daň z nemovitosti, daň z nabytí nemovitých věcí, v některých případech i daň z příjmu fyzických osob nebo daň z přidané hodnoty. Bytové jednotky byly vymezovány a zapisovány do katastru podle zákona  č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, a nyní budou vymezovány podle nového obč. zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Jednotliví vlastníci jednotek jsou členy společenství vlastníků jednotek (SVJ), resp. společenství vlastníků (SV), jež je právnickou osobou, jejímž účelem je zajištění efektivní správy, provozu a oprav společných částí domu.

Družstevní vlastnictví: Převodce je členem bytového družstva, s jeho členstvím je spojeno právo nájmu družstevního bytu. Vlastníkem bytu (nebo dokonce celé budovy) je družstvo. Předmětem převodu je členský podíl v družstvu, nabyvatel se za smluvenou úplatu stává členem družstva, a to včetně nájemního práva k bytu. Proto se cena za převod odvozuje od tržní ceny bytu, nicméně družstevníkovi jeho byt nepatří. Statutárním orgánem družstva jako vlastníka bytového domu je představenstvo, přičemž některá rozhodnutí jsou výlučně v pravomoci nejvyššího orgánu, kterým je členská schůze. Podíl v družstvu není nemovitost, takže člen družstva/nájemce bytu nemůže byt zastavit (zřídit zástavní právo), ani prodat. Vzhledem k tomu, že družstevník je nájemcem bytu, není možné byt pronajmout jiné osobě, v úvahu připadá smlouva podnájemní, ke které je třeba souhlas družstva jakožto pronajímatele a vlastníka.  Určitou výhodou této formy bydlení je rychlost převodu práv – vše se řeší přímo na družstvu a operace je tak otázkou několika minut. Vzhledem k tomu, že se nejedná o přímé vlastnictví bytové jednotky, odpadá zde rovněž povinnost daně z nabytí nemovitých věcí a daně z nemovitosti (i když tu platí družstvo a členům tento náklad promítne do předpisu plateb). Má-li být družstevní byt financován hypotékou a nabyvatel nemá jinou vhodnou nemovitost, kterou by bylo možno úvěr zajistit, jedinou možností je dohodnout s bankou lhůtu (zpravidla do 1 roku), ve které bude družstevní byt převeden do vlastnictví a pak k němu bude zřízeno zástavní právo. Banka v takovém případě poskytne prostředky dočasně bez zajištění zástavním právem.