17 - KUPNÍ SMLOUVA

V okamžiku, kdy jsme našli vyhovující nemovitost, nebo coby prodávající kupce na námi nabízenou nemovitost, a dohodli jsme si podmínky obchodu, přistupujeme k sepsání stěžejního dokumentu – Kupní smlouvy, jinými slovy též Smlouvy o převodu vlastnictví nemovitosti. Kupní smlouvu upravuje §558 Občanského zákoníku a tento nám také říká, že na základě kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.

Podstatnými neboli nutnými náležitostmi takové smlouvy jsou tedy určení předmětu koupě a dohoda o kupní ceně. Je samozřejmě možné do kupní smlouvy zahrnout jakékoliv požadavky jednoho nebo všech zúčastněných, tady je především důležitá oboustranná shoda. Pokud prodej nemovitosti řešíme prostřednictvím solidní realitní kanceláře, tuto smlouvu vždy vyhotovuje právník. Následně by měl makléř tento návrh kupní smlouvy poskytnout prodávajícímu i kupujícímu k prozkoumání a intenzivně s nimi komunikovat o případných připomínkách.

Teprve když obě strany se zněním smlouvy ve všech bodech souhlasí, je možné přistoupit k jejímu podpisu a následným krokům směrem ke Katastru nemovitostí. Protože je bohužel stále dost podvedených či nespokojených klientů, vyzývám opět k maximální obezřetnosti: prosím, čtěte smlouvy důkladně, nenechte se nikam tlačit, konzultujte, ptejte se, nechte si vše vysvětlit! Ne každý z nás má právní vzdělání, není tedy hanba přiznat, že smlouvě nerozumím. A i kdyby, je daleko lepší vypadat 5 minut jako hlupák, než jím být po zbytek života…

Z vlastní praxe doporučuji ve smlouvě co nejpečlivěji popsat celou obchodní transakci, aby se tak předešlo pozdějším nedorozuměním – přesně podle hesla „Co je psáno, to je dáno“. Specifikace smluvních stran - jméno a příjmení, RČ, adresa trvalého pobytu. Jedná-li se o majetek ve společném jmění manželů nebo do něj zapisovaný, je třeba uvést přesnou specifikaci obou. Předmět prodeje - údaje shodné s Listem vlastnictví.

U kupní ceny je nezbytné uvést její konečnou výši, jakým způsobem bude uhrazena a také způsob úschovy peněz, bude-li úschova využita.  Co je to úschova peněz a proč ji využíváme? Jednoduše řečeno, je to pojistka. Při prodeji nemovitosti je totiž třeba počítat s poměrně dlouhým časem, který zabere uzavření celého případu, a tento čas dává prostor nepoctivcům k nejrůznějším úskokům.

Aby se tedy nestalo, že jedna nebo druhá strana spláče nad výdělkem, dohodnou se obě strany před uzavřením obchodu na využití prostředníka, který jim peníze uschová a následně, podle předem domluvených pravidel, vyplatí. V praxi to funguje tak, že kupující odešle peníze na číslo účtu tohoto prostředníka a ten je prodávajícímu vyplatí až ve chvíli, kdy na listu vlastnictví bude jako vlastník uveden právě kupující.

Máme zde na výběr ze tří způsobů: 1. depozitní účet - dobrá realitní kancelář nabídne klientům zvláštní (a pojištěný) účet, na němž budou peníze uschovány až do ukončení obchodu, 2. bankovní úschova a 3. notářská nebo advokátní úschova. Zatímco možnost využití depozitního účtu je již obsažena ve spektru služeb realitní kanceláře, ostatní formy úschovy si zájemce většinou hradí sám. Ať již se rozhodnete pro jakýkoliv druh úschovy, mějte vždy na paměti, že se jedná o vaše peníze, a pokud nemáte dobrý pocit z depozitního účtu, klidně trvejte na advokátní či bankovní úschově.

Věřte, že těch pár tisíc navíc se opravdu vyplatí.

V tomto článku byly použity informace mých kolegů, autorů stránek www.makler-radi.cz