22 - DANĚ V OBCHODU S NEMOVITOSTMI

Smrt a daně. Podle mnohých jediné dvě jistoty v životě. Inu, může být, přijde na to… Obojí je zajímavým námětem k zamyšlení; to první bych však přenechal profesionálním smrtonošům a jiným sloupkům a zaměřil se na látku číslo dvě. Pokud jste již prodali, prodáváte nebo se chystáte prodat nemovitost, můžete počítat s tím, že se vás dotkne daňová povinnost, a to hned dvojího druhu: daň z převodu nemovitostí a daň z příjmu. Ale pěkně popořádku.

Daň z převodu nemovitostí: je majetkovou daní a spadá do stejné skupiny jako daň dědická a daň darovací. Ve všech případech je její výše stanovena na 4% z ceny. Tady je potřeba si říct, co vlastně v očích finančního úřadu znamená termín „cena“. Tímto termínem je definována vyšší z hodnot nemovitosti, přičemž porovnávána je hodnota tržní, za kterou se nemovitost skutečná prodává, a hodnota stanovená znaleckým posudkem. Přeloženo do hovorové řeči a demonstrováno na příkladu: prodáte dům za 1.000.000,- Kč, zároveň vám znalec prodanou nemovitost ohodnotí na 1.700.000,- Kč. 

Protože se stát chová velmi tržně a nikdy „nezapomene“ na svůj lid, máte povinnost odvést daň 4% z vyšší ze dvou zmíněných cen, v tomto případě z částky 1.700.000,- Kč. Jen pro úplnost – pokud by cena, za kterou jste prodali svou nemovitost, byla vyšší než cena stanovená znalcem, máte samozřejmě povinnost odvést 4% z této vyšší částky. Daňová povinnost v této skupině vzniká při úplatném převodu či přechodu vlastnických práv k nemovitostem, a to s jednou jedinou výjimkou – daň z převodu nemovitostí se neplatí v případě, kdy činí méně než 100 korun. Tzn., pokud prodáte nemovitost i třeba v rámci rodiny – ať již tržně nebo z důvodu profinancování nemovitosti – jste povinni uhradit patřičný obnos státu. Neexistuje zde osvobození, jako například u daně darovací u osob příbuzných v linii přímé nebo pobočné. Při prodeji nemovitostí hradí podle zákona daň z převodu nemovitosti prodávající, přičemž kupující je mu ze zákona ručitelem.

Pokud by prodávající nedodržel zákonnou lhůtu 3 měsíců od nabytí právních účinků změny vlastnického práva, finanční úřad se prvně bude snažit domoci naplnění daňových povinností právě na prodávajícím. Pokud by se to však nezdařilo, začne uhánět kupujícího. Proto vřele doporučuji zaúkolovat vyřízením daňových povinností realitní kancelář, která vám obchod zajišťuje (ostatně, kvalitní kancelář má tuto službu standardně již ve své nabídce); vám odpadnou starosti a zároveň budete mít jistotu, že i po prodeji/koupi nemovitosti zůstane finanční úřad na vaší straně, resp. nechá vás na pokoji. UPOZORNĚNÍ: dopadne-li vše, jak je momentálně naplánováno, změní se od 1. 1. 2014 zásadním způsobem pravidla – a sice zůstane zachována sazba 4%, ale plátcem daně bude ze zákona kupující!

V tomto článku byly použity informace mých kolegů, autorů stránek www.makler-radi.cz