26 - PRODEJNÍ CENA

Je naprosto logické a v pořádku, že prodejce se snaží za nabízenou nemovitost získat co možná nejvíce peněz a na druhé straně kupující se snaží koupit za částku pokud možno co nejnižší. Taková jsou obecná pravidla obchodu. Je ale potřeba mít přehled o aktuálním dění na trhu a ve svých požadavcích, ať již v roli kupce či prodejce, stát pevně nohama na zemi. Pokud půjdete do pekařství pro rohlík, nejspíše se vám nepodaří pekaře cenově stlačit na 0,50 Kč za kus, stejně jako pekař by stěží obstál, kdyby po vás požadoval 4 Kč za pečivo, které se jinde prodává za 1 korunu.

Jak tedy správně stanovit reálnou prodejní cenu nemovitosti? Stranou teď nechám specifické případy, kdy nemovitost potřebujete prodat za konkrétní sumu, abyste například splatili své pohledávky nebo naopak situaci, kdy vládnete velkou kupní silou a můžete si dovolit využít tlaku hotovosti. Pojďme se podívat na nejvíce rozšířený model, kdy hlavní motivací obchodu je změna bydlení. Stanovení reálné ceny nemovitosti je poměrně složitá záležitost, napůl věda a napůl umění. Potíž je totiž v tom, že se nebavíme o tabulkové či odhadní ceně, jakou si například stanoví banka coby krytí svých podnikatelských rizik, ale o ceně tržní. A cenou tržní může být jakákoliv částka, kterou je někdo za danou nemovitost ochoten zaplatit.

Tady se právě dostáváme na tenký led spekulací, odhadů a analýz minulého vývoje. Aby to celé bylo ještě o něco složitější, je třeba brát v úvahu další veličinu, totiž čas, resp. časovou hodnotu peněz. Za touhle kostrbatou definicí se skrývají úvahy typu: chci prodat za určitou částku do určitého data; co se stane, když do tohoto data neprodám? O kolik peněz tak přijdu? Kolik mě bude stát další držení a provoz nemovitosti (platby za služby, splátky hypotéky, pokles hodnoty nemovitosti při jejím neudržování atd.)?

Formát tohoto článku bohužel neumožňuje do detailu rozebrat techniky stanovení reálné ceny nemovitosti v závislosti na potřebách kupujícího/prodávajícího, k tomu je potřeba citlivého individuálního přístupu, jednoduchou pomůcku vám však předat mohu. Tou je tzv. srovnávací metoda. Příklad: pokud vlastníte byt 2+1 s balkonem v osobním vlastnictví, který se nachází v panelové zástavbě v Opavě-Kylešovicích, je poměrně snadné podívat se na internetové stránky nabízející nemovitosti a zjistit, za kolik se srovnatelné byty prodávají.

Takto získáte hrubý přehled o nabídkových cenách a s přihlédnutím k vlastním časovým nárokům na prodej se můžete rozhodnout, zda se cenově zařadíte mezi ostatní nabídky a budete sázet na to, že zrovna váš byt zaujme, anebo si přivlastníte konkurenční výhodu v podobě nižší ceny. Tady je ještě třeba poukázat na fakt, že jednou věcí je cena, za kterou se nemovitost nabízí, a druhou věcí je cena, za kterou se skutečně prodá. A protože platí situace zmíněná v samém úvodu tohoto článku, připravte se na tlak na cenu. Pokud by tento tlak měl být větší, než jste schopni akceptovat, doporučuji mít připravenou alternativu v podobě odložení prodeje nemovitosti nebo alespoň pronájmu z důvodu minimalizace finančních ztrát.

V tomto článku byly použity informace mých kolegů, autorů stránek www.makler-radi.cz