29 - INVESTOVÁNÍ DO NEMOVITOSTÍ

Nemovitosti jsou dlouhodobě velmi oblíbeny coby nástroj množení peněz. Je to dáno poměrně velkou stálostí této investice, relativně nízkými riziky a dostupností tohoto nástroje pro široké spektrum populace. Je to logické – objekt, který jste z investičních důvodů zakoupili, vám hned tak někdo neodcizí, a pokud jej nezasáhne meteorit nebo staletá voda, není třeba se příliš obávat neočekávaných rizik. A ta očekávaná se dají eliminovat. Realitní investoři se dělí do několika skupin podle objemu investice a také samozřejmě podle typů objektů, s nimiž hodlají spojit svůj kapitál.

Jak je zřejmé, tato kritéria spolu velmi úzce souvisí a důležitý je rovněž přístup neboli investiční strategie. Pokud bychom začali od největších objemů investic, budeme se nejspíše bavit o developerech, kteří na zakoupeném pozemku vystaví objekt, jehož části následně rozprodají soukromým majitelům k uspokojení komerčních či rezidenčních potřeb. Jiným přístupem stejné skupiny je pronajímání vybudovaného objektu nebo jeho části.

Klasickým příkladem tohoto investičního přístupu jsou objekty některých hypermarketů – specializovaná firma na zakázku postaví obchodní centrum, které následně pronajme obchodnímu řetězci. Jedná-li se o bytový dům, pak je běžnou praxí developerských společností částečný prodej a částečný pronájem jednotlivých bytů. Dalším přístupem podnikavých jedinců či společností je nákup libovolného typu nemovitosti za účelem jejího následného prodeje se ziskem.

Do této kategorie spadá celé řada nemovitostí – takto lze např. skupovat pozemky, o nichž víme, že za pár let budou mít mnohonásobně vyšší cenu díky strategickému plánu rozvoje obce. Tyto obchody bývají bohužel dosti často poznamenány nejasnostmi a podezřením z korupce, zejména pokud se nejedná o pár let, ale o pár desítek minut, během nichž došlo k téměř zázračnému zhodnocení pozemků. Do této kategorie však také mohou spadat i nákupy např. bytů, které se novopečený majitel rozhodne kompletně zrekonstruovat a následně se ziskem prodat. Osobně tomuto přístupu velice fandím, neboť zisk je zde vyvážen skutečně tvrdou a poctivou prací.

Dalším typem investiční strategie je nákup nemovitosti za účelem jejího dlouhodobého pronajímání. Vzhledem k tomu, že tento způsob investování je dostupný i „obyčejnému člověku“ bez zavánějících konexí na nejrůznějších úřadech, rád bych se mu věnoval poněkud hlouběji. Demonstrujme si jej na příkladu: Rozhodli jste se zakoupit byt 1+1, zrekonstruovat jej, pronajímat, k financování použijete pákového efektu hypotéčního úvěru, pořizovací cena bytu je 750.000,- Kč a rekonstrukci jste odhadli na 100.000,- Kč. Vyberete si variantu 20% akontace, což znamená, že včetně poplatku za vyřízení hypotéky a znalecký posudek zaplatíte dohromady cca 180.000,- Kč v hotovosti. Byt je nyní váš a z hypotéky zafinancujete i rekonstrukci bytu.

Měsíční splátka úvěru činí 4.578,- Kč, spolu se souvisejícími poplatky, jako je daň z nemovitosti, vedení úvěrového účtu, životní pojištění a pojištění nemovitosti, vás provoz tohoto bytu bude ročně stát cca 57.736,-. Byt jste schopni pronajmout za 6.000,- Kč měsíčně, a pokud budete z opatrnosti počítat s obsazeností bytu pouze v 11 měsících v roce, souhrn vašich příjmů bude činit 66.000,- Kč. Pokud budete počítat s meziročním růstem cen nemovitostí 3% a růstem tržního nájemného 2%, bude se byt postupně zhodnocovat, dlužná částka na hypotéce snižovat a po 12 letech pronajímání budete byt schopni prodat za cenu 1.250.000,- a výsledná bilance vašeho zisku po odečtení zůstatkové hodnoty dluhu na hypotéce bude činit přibližně 800.000,- Kč. Velikou výhodou je, že jsou dobře známy algoritmy pro výpočet splátek hypotéky i průběhu splácení; rozhodnete-li se pro tuto variantu, můžete si s velkou přesností spočítat stav vašeho úvěru v kterémkoliv roce splácení a tomu podřídit svou strategii.

Pokud disponujete dostatečnou hotovostí, všechny tyto starosti samozřejmě odpadají. Ať již se rozhodnete pro jakýkoliv přístup k investování, mějte na paměti, že je vždy zapotřebí velmi pečlivé kalkulace nákladů a možných výnosů. Přeji vám mnoho zdaru na kouzelném poli investování, a ať všechny vaše investice jsou ziskové.

V tomto článku byly použity informace mých kolegů, autorů stránek www.makler-radi.cz