DOBRÉ RADY OD DTESTU: CO HLÍDAT, KDYŽ SI PRONAJÍMÁTE BYT

Možná jste se v životě hodněkrát stěhovali a máte pocit, že už vás nic nepřekvapí a máte v malíčku všechny zákonitosti ve vztahu nájemníka a pronajímatele. Nezapomeňte ale, že se měnil občanský zákoník, ve kterém jsou mimo jiné popsány zásady pro pronajímání nemovitostí k bydlení. A došlo na změny i v příslušných paragrafech.

Samozřejmě, už myslíte na to, jak dostanete piáno do třetího patra a kde bude stát kredenc po babičce. Abyste se ale jednou vyhnuli sporům, snažte se ještě na chvíli upřít pozornost jiným směrem. Je totiž možné, ba pravděpodobné, že jednou se zase budete z bytu stěhovat. A bylo by zbytečné se pak hádat, kdo poškrábal parkety, jestli jste dostali byt se starožitným kobercem, který není k nalezení, co už v bytě bylo před vaším přistěhováním a co ještě ne.

Stav bytu v okamžiku předání by mělo být zapsaný v předávacím protokolu. Jeho součástí by měl být seznam vybavení bytu včetně popisu, zjištění závady na bytě i příslušenství, stav, sériové číslo a umístění měřicích zařízení pro odečet stavu odebrané vody, tepla, plynu a elektřiny. A jsou chvíle, kdy neplatí, že méně je více.

Pokud při předávání bytu zjistíte nějaké vady, pronajímatele na ně hned upozorněte a nejlépe trvejte na tom, že je rovněž zapíšete do protokolu. A foťte a fotky později dobře zálohujte.

V závažnějších případech, zejména odmítá-li se pronajímatel k vadám vyjádřit nebo jejich existenci v předávacím protokolu nechce potvrdit, je možné přizvat ke zdokumentování soudního znalce a případně i notáře, který o stavu bytu a zjištěných vadách sepíše notářský zápis. Náhradu nákladů vynaložených na pořízení zápisu či posudku lze následně požadovat po pronajímateli. Je ovšem otázka, jak potom budete s domácím vycházet…

2. Nespokojte se s bratrancem z druhého kolena, byt přebírejte od toho pravého

Poměrně často dochází k tomu, že byt předává nájemci do užívání osoba, která není jeho vlastníkem. Je to možné, v takovém případě by ale předávající měl mít od majitele oficiální pověření. Osoba, která má nájemci byt do užívání odevzdat, může být výslovně označena už v nájemní smlouvě. Pokud to tak není a k předání bytu se nedostaví přímo vlastník nebo pověřený spoluvlastník bytu, přesvědčte se o oprávnění předávajícího. Měl by k tomu mít plnou moc udělenou pronajímatelem. Doporučujeme, aby podpisy pronajímatele na takové plné moci byly úředně ověřené.

Pozor si taky dávejte, když je byt nebo dům spoluvlastní víc osob. Na plné moci udělené jejich společnému zástupci by pak měly být podpisy všech spoluvlastníků.

Neškodí si k nemovitosti pořídit výpis z katastru nemovitostí, abyste si byli jisti, kdo je pravým vlastníkem.

3. Skládáte kauci? Zpátky ji dostanete s úroky. Domluvte jejich výši

Pronajímatel může po nájemníkovi chtít složení jistoty neboli kauce. Ta je určená na úhradu případných škod způsobených nájemníkem. Jistota nesmí být vyšší než šestinásobek sjednaného měsíčního nájemného. Pronajímatel dnes už nemá povinnost během nájemního vztahu držet peníze netknuté, oddělené od svých peněz, může s nimi nakládat podle uvážení. Případné nedoplatky by pak měl z jistoty strhávat až při vypořádání na konci smluvního období.

Příjemnou novinkou pro nájemníky je, že při vracení jistoty by k ní měli navíc dostat úroky. Minimálně ve výši zákonné sazby, říká zákoník. Potíž je ovšem v tom, že se v praxi těžko určuje, co je zákonná sazba. Měl by to být úrok, za jaký běžně poskytují půjčky banky v okolí. V praxi se ukazuje, že nejlepší je se na úroku prostě dohodnout.

Lidé si často myslí, že když nedokážou platit nájemné, čeká je v nejhorším výpověď z nájmu a tím věc hasne. Není to samozřejmě pravda, dluh na nájemném je dluh jako každý jiný. A když neplatíte nájemné nebo úhrady za služby včas, má pronajímatel navíc právo účtovat vám úrok nebo poplatek z prodlení. Samozřejmě se může stát, že majitel bytu bude rád, když se rychle zbaví neplatiče, a nad ztrátou peněz pak mávne rukou, varianta vymahači a exekuce je ale vždycky ve hře. A samozřejmě – neplacení nájemného je právoplatným důvodem ke zmíněné výpovědi nájemní smlouvy.

Než začal být účinný nový občanský zákoník, pronajímatelé se často jistili tak, že do smluv dávali ustanovení o smluvní pokutě za porušení nájemní smlouvy. A občas tam takové ustanovení dávají i teď. Dnes je to ale v rozporu se zákonem, pokutu tedy nelze vymáhat. A to ani u smluv, které byly uzavřené dřív, než přišel nový zákoník.

5. Plaťte. Za tři nezaplacené nájmy okamžitá výpověď

Když nezaplatíte nájemné a služby za tři měsíce, má pronajímatel právo vypovědět vám nájemní smlouvu okamžitě, tedy bez obvyklé tříměsíční výpovědní doby. Ovšem nejde o to, že neplatíte tři měsíce, jde o výši dlužné částky, která takové právo pronajímateli dává. Jinými slovy: padáka můžete dostat, kdykoli, když váš dluh na nájemném a službách překročí tři měsíční nájmy.

Myslete také na to, že pokud dlužíte na nájemném či službách, má pronajímatel rovněž právo zadržet vám movitý majetek, který máte v bytě.