JAK VÁM NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK STÍŽÍ ŽIVOT PŘI PRODEJI A KOUPI NEMOVITOSTI

O novém občanském zákoníku (NOZ) se toho napsala již kvanta. A to již před jeho vydáním stejně jako i po něm. Žhavé debaty, co je špatné a co naopak přínosné, neberou konce ani teď, kdy už to nemůžeme ovlivnit.

Ze svých vlastních zkušeností Vám ale přináším pár informací (nebudu zabíhat do velkých detailů), které by se Vám mohly hodit při koupi či prodeji Vaší nemovitosti – v návaznosti na NOZ. Ušetřím Vám snad čas, peníze i nervy.

1) Když prodávám nemovitost, která je zatížena nějakým omezením… (zástava, exekuce, věcné břemeno…)

a) kupující má hotovost: lepší varianta ☺

– žádný kupující nestojí o to, koupit nemovitosti s omezením vlastnického práva, proto se před podáním vkladu vlastnického práva standardně žádá o výmaz omezení.
– do 1. 1. 2014 se tyto výmazy omezení dělaly takzvaným záznamem, pod písmenem Z a byly bezplatné. Na výmaz omezení měl katastrální úřad 30 dní, ale stíhal to někdy i do 10-14 dní.

– od 1. 1. 2014 se tato omezení bohužel řeší formou vkladu do katastru nemovitostí, vedeným pod písmenem V. A stejně jako každý vklad je i tento zpoplatněn částkou 1000 Kč za kolek, který lze zakoupit na poště či přímo na katastrálním úřadě na pokladně.

Jelikož se zvýšila opatrnost, co se týče povolení vkladu do katastru, prodloužila se tím i lhůta ze zákona určená pro vklad. Prvních 20 dní od vložení vkladu (vlastnického práva, zástavního, břemene) je určeno na obeznámení zúčastněných stran transakce jejich obesláním. Po tuto nezbytně nutnou dobu nemůže být jakékoliv právo zapsáno. Vyrozumění bude mít podobu výpisu z katastru nemovitostí, ze kterého bude patrné, jaký vklad byl do katastru proveden, tedy jaká změna a ve prospěch koho byla v katastru zapsána. Zvýšení informovanosti by mělo vést k tomu, že i v případě, že katastrálnímu úřadu budou ke vkladu předloženy podvržené listiny, vyjde tato skutečnost najevo.
Teprve od uplynutí 20denní lhůty započne vkladové řízení, které mělo i dříve lhůtu 30 dní. V praxi to znamená prodloužení zápisu vlastnického práva až o jeden měsíc.
Výsledek 2 x 20 dní, 2 x 30 dní

b) Kupující si bere na koupi nemovitosti úvěr: nejdelší varianta ☹ ☹ ☹
– samozřejmě předešlá varianta zápisu vkladu vlastnického práva zůstává a to i včetně výmazu omezení, což v praxi znamená: 20 dní na obeslání zúčastněných stran – na výmaz omezení, 20 dní na obeslání zúčastněných – na vklad omezení kupujícího (zástavy, exekuce, apod.) a dalších 20 dní na obeslání zúčastněných – na vklad vlastnického práva a 3 x 30 dní na zápis všech tří úkonů. Sečteno a podtrženo: 3 x 20dní a 3 x 30 dní
☹ ☹ ☹ a k tomu 1 x 1000 Kč na kolek výmaz omezení vlastnického práva, 1 x 1000 Kč na kolek na vlastnické právo, 1 x 1000 Kč na kolek na zástavní právo.

2 ) Když prodáváme nemovitost bez omezení vlastnického práva

a) Kupující má na koupi nemovitosti hotovost:
– v tomto případě se jedná o nejrychlejší a i finančně nejlevnější operaci
– jediným dokumentem, který se současně s kupní smlouvou vkládá na podatelnu katastrálního úřadu je návrh na vklad vlastnického práva. A jelikož se nezapisuje ani nevymazává žádné omezení, lhůta pro zápis nového vlastníka se tímto zkracuje na 1 x 20 dní – na vyrozumění poštou a 1 x 30 dní – na zápis. K tomu je potřebný 1 x 1000 Kč kolek na vklad vlastnického práva.

b) Kupující si na koupi nemovitosti bere úvěr:
– vklad zástavních smluv společně s návrhem na vklad zástavního práva = 1 x 20 dní + 30 dní na zápis a 1 x 1000 Kč kolek
– vklad vlastnického práva společně s návrhem na vklad vlastnického práva = 1 x 20 dní + 30 dní na zápis a 1 x 1000 Kč kolek
Sečteno a podtrženo 2 x 20 dní a 2 x 30 dní

Ne vždy je lhůta pro zápis práv a omezení 30 dní, většinou je tento časový horizont katastrem zkrácen, mnohdy až o třetinu. 20denní lhůta na obeslání zúčastněných stran se ale podle nejnovějších zpráv, přímo od zdroje pro Hlavní město Prahu, nedá bohužel zkrátit.
Říkáte si, proč byste si nepočkali na zápis? Měsíc sem, měsíc tam? Na povolení vkladu práva vkládaného (vlastnictví, zástava,…) vázne vždy uvolnění finančních zdrojů (z advokátní úschovy, čerpání banky). Čím delší lhůta, tím později peníze pro prodávající (nechcete z peněz náhodou koupit jinou nemovitost?) a pozdější nastěhování do nemovitosti pro kupující. Prakticky s těmito termíny nemůžete nic udělat, jsou dané zákonem a platné. Ale fakticky můžete ohlídat správné znění smluv konzultací s Vaším advokátem či makléřem, aby nedošlo k další časové prodlevě v případě chyb ve smlouvách. Tím by se lhůta samozřejmě ještě prodloužila.

Jako poslední bod jsem se rozhodla zmínit nutnost mít při podání návrhů na vklad (jakýchkoliv) práv formulář předvyplněný, který lze nalézt na stránkách katastrálního a zeměměřického úřadu www.cuzk.cz. Již druhým rokem neplatí, že Vám návrh na vklad vyhotoví advokát podle svého vzoru.

Autorem článku je Eliška Volánková