NEJČASTĚJŠÍ CHYBY PŘI KOUPI A PRODEJI NEMOVITOSTI

Proto vám přináším přehled nejčastějších chyb, kterých se lidé dopouštějí při prodeji nebo koupi nemovitosti. Každá z položek mého seznamu by vydala bezmála na samostatnou knihu, a na to zde samozřejmě není prostor. Celou problematiku tedy maličko zjednodušuji a soustředím se na ty nejdůležitější momenty. Přesto věřím, že dáte-li si na jevy, o nichž zde píši, pozor, vyhnete se většině problémů, které realitní trh může přinést. A budete-li mít zájem o podrobnější informace, neváhejte mě kontaktovat. Blanka Stašková 720 208  845

• Prodej bez zprostředkovatelské smlouvy

Realitní kancelář v takovém případě není vázána žádnou smlouvou, nemá jasně formulované povinnosti, majitel nemovitosti nemá prodej pod kontrolou. Realitní kancelář může případným neodborným postupem prodej nemovitosti zpomalit, případně úplně zablokovat.

• Prodej prostřednictvím několika realitních kanceláří

Různé popisy jedné a té samé nemovitosti, různá fotodokumentace, různé cenové nabídky, to všechno na stejných inzertních místech a plochách. Zmatek. Důsledkem je nedůvěra a vyčkávání případných zájemců a v konečném efektu zpomalení procesu prodeje. 

• Podcenění prezentace

Nejde jen o kvalitu prezentace samotné, ale také o její rozmístění. V tom je role realitní kanceláře obtížně zastupitelná, neboť umí oslovit mnohonásobně větší množství případných zájemců, než majitel nemovitosti sám. Šance, že bude dosaženo skutečné tržní ceny, je proto mnohem vyšší.  

• Špatně přečtená zprostředkovatelská smlouva

Nejasné nebo zavádějící formulace, nesrozumitelný text, drobné písmo, to všechno jsou varovné signály možných budoucích potíží. Pozor zejména na různé smluvní pokuty, skryté poplatky nebo jednostranné rozhodčí doložky.

• Víra ve sladké řeči nezodpovědného realitního makléře

Říká se, že slibem nezarmoutíš. Někteří neseriózní realitní makléři jsou schopni slíbit i modré z nebe. Nebo alespoň prodej nemovitosti za cenu, která vůbec neodpovídá ani jejímu stavu, ani lokalitě, ale zamlouvá se majiteli nemovitosti. Klient slyší, co slyšet chce. Nabídka se mu líbí.  Vystřízlivění přijde po několika měsících, kdy už je obraz nemovitosti na veřejnosti notně poškozen. Výsledkem je finanční ztráta.

• Neznalost právních povinností

V tomto směru je rizik celá řada. Pokud například majitel prodává podíl na nemovitosti, má ze zákona povinnost jej nejdříve nabídnout ostatním spolumajitelům. V opačném případě mohou spolumajitelé prodej podílu i po jeho uskutečnění napadnout u soudu pro relativní neplatnost a požadovat, aby byla transakce zrušena. Důsledky mohou být nedozírné. Neznalost zákona neomlouvá. Obchod bez kvalitního právního zázemí je obrovské riziko.

• Nedostatečná příprava nemovitosti k prodeji

Jakékoliv známky zanedbání snižují hodnotu nemovitosti, stejně tak různé drobné vady a nedostatky. Zkušený realitní makléř takové signály dobře vnímá a v řadě případů zná jednoduchou cestu k nápravě.

• Neznalost zájemců při prohlídkách

Pokud prohlídky nemovitosti neřídí zkušený realitní makléř, který je schopen filtrovat zájemce, majitel často ani netuší, kdo se prochází po jeho nemovitosti. Jistě není třeba popisovat, co všechno může být důsledkem takového postupu.  Realitní kancelář má většinou jasný přehled o všech zájemcích, včetně jejich totožnosti a kontaktů.

• Nezkušenost při vyjednávání

Zájmy kupujících a prodávajících jsou protichůdné, prodávající má zájem prodat za cenu co možná nejvyšší, kupující má zájem koupit co nejlevněji. Důsledkem je vyjednávání, které může být i velmi tvrdé, plné psychologických triků, slibů a nátlaku. Nezkušenost v tomto směru může být zdrojem velkých finančních ztrát.

• Špatná kupní smlouva

Smlouvy u renomovaných realitních společností vyhotovuje advokátní kancelář a výsledkem tak je dokumentace, která vyváženě chrání jak stranu kupující, tak stranu prodávající. Kvalitní právní servis je nesmírně důležitý, neboť mnoho nemovitostí je v dnešní době zatíženo nejrůznějšími právními vadami, které je nutné podchytit a vyřešit. Je třeba dbát i na to, aby ve smlouvě byly vyvážené sankce vůči oběma stranám a aby byla zajištěna případná vymahatelnost.

• Nedostatečně zajištěná záloha

Zálohu je možné skládat jen na základě odpovídající smluvní dokumentace a nikdy ne v hotovosti do rukou realitního makléře, ale pouze převodem nebo vkladem na účet realitní společnosti.

• Nedostatečné zajištění převodů peněz, nevyřešená úschova

Realitní kancelář by měla být schopna zajistit úschovu a bezpečné vyplacení peněz prodávajícímu. Ještě bezpečnější variantou je nezávislá notářská nebo advokátní úschova, kterou doporučujeme.

• Nezajištěné financování

Doporučujeme nikdy se nespoléhat na „zaručené“ informace různých finančních poradců nebo bankovních úředníků a nevstupovat do žádných smluvních vztahů či závazků dříve, než bude financování skutečně a závazně zajištěno.

• Neošetřená platba daně

Může se stát, že nebude zaplacena daň z převodu nemovitosti a zde pak hrozí problém s možnými pokutami z prodlení. Je vhodné zajistit úschovu částky odpovídající dani z převodu nemovitosti a poté i převod prostředků v termínu pro zaplacení daně. Kupující tak získá jistotu, že jako ručitel ze zákona nebude muset uhradit daň za prodávajícího a nevzniknou mu tak další neočekávané náklady s nemovitostí.