PRODEJ NEMOVITOSTI ZATÍŽENÉ HYPOTÉKOU – JAK POSTUPOVAT?

Nemovitostí, které jdou do prodeje a jsou zatíženy hypotékou, je dnes opravdu spousta. Realitní makléři dokonce potvrzují, že takovýchto nemovitostí je přibližně stejný počet, jako těch, na kterých žádné zástavní právo nevisí. Proč se v posledních letech zvyšují počty prodávaných nemovitostí zatížených hypotékou? Může za to fakt, že hypotéky začaly být v minulých letech mnohem dostupnější a koupit byt si tak mohlo dovolit mnohem více lidí. Mladé páry, ale i tzv. singles tak opustili podnájmy a začali si ve velkém kupovat malé startovací byty na hypotéku. Jenomže po čase přijdou děti, singles si najdou trvalého partnera a najednou je jim v garsonkách, jednopokojových či dvoupokojových bytech těsno. Rodiny s dětmi tak začnou toužit po domečku a nároky se zvyšují. Jedinou překážkou, která je stále drží v původním těsném bytě, je hypotéka, která není splacena.

Dalším důvodem, proč se lidé potřebují zbavit bytů či domů s hypotékou je lukrativní pracovní nabídka v jiném městě, kam každodenní dojíždění není reálné. Pak se člověk může samozřejmě dostat také do situace, kdy je pro něj splátka hypotéky příliš vysoká a není již dále schopen své bydlení financovat. Hlavním důvodem platební neschopnosti je ztráta zaměstnání, a pokud banka nepovolí odklad splátek či prodloužení splatnosti úvěru, je třeba tento problém vyřešit jinak. Důvodů, proč lidé chtějí prodat stávající nemovitost, však může být mnohem více – rozvod, úmrtí partnera, problémy se sousedy, nevhodné prostředí apod.

Pokud tedy máte nemovitost zastavenou hypotékou a chcete ji prodat, máte několik možností, jak to provést. Vždy o tom však musíte informovat banku, u které úvěr čerpáte, protože bez jejího souhlasu se neobejdete. Každá možnost prodeje má však své pro a proti:

Předčasné splacení hypotéky

Pokud se najde kupec na vaši nemovitost, můžete úvěr doplatit z částky, kterou od něj obdržíte. Kupující do notářské zástavy složí sumu dohodnutou za prodej nemovitosti a vy jako prodejce nemovitosti pak z těchto peněz zaplatíte bance zbývající dluh. Tím zanikne zástavní právo k nemovitosti a nemovitost se v katastru nemovitosti přepíše na kupujícího již bez zástavního břemene. Vaše původní smlouva o hypotečním úvěru tak po zaplacení zbylé částky zcela zaniká.

Výhody: 
- rychlost
- jednoduchost
- zánik zástavního práva k nemovitosti

Nevýhody:
- finanční náročnost – možné vysoké sankce za předčasné splacení úvěru

Pokud se rozhodnete pro předčasné splacení hypotéky, je dobré si prodej nemovitosti načasovat na skončení doby fixace úrokové sazby. Pouze v tuto dobu je totiž možné hypotéku bez sankcí splatit. Jindy je potřeba počítat s poplatkem za předčasné splacení hypotéky, který je poměrně vysoký a celá operace se tak značně prodraží (2 – 10% z částky mimořádné splátky).

Převzetí stávající hypotéky

Jde o nejpoužívanější a také nejlevnější variantu, jak prodat dům či byt zatížený hypotékou. Prodávající se jednoduše dohodne s kupujícím, že převezme danou nemovitost i se stávající hypotékou. Pokud kupující souhlasí, banka si prověří jeho bonitu (schopnost splácet) a odsouhlasí převzetí hypotéky. Kupující pak do notářské zástavy složí částku (většinou v hotovosti, ale může využít i hypotéku) odpovídající rozdílu mezi dohodnutou prodejní cenou a nesplacenou částkou hypotéky. Daná nemovitost se následně na katastru nemovitostí přepíše na nového majitele a peníze budou uvolněny na účet prodávajícího. Zástavní právo na nemovitost zůstává stále ve prospěch banky a kupující se stává novým klientem banky.

Problémem však může být právě to, sehnat kupce, který bude ochoten na sebe převzít vaši hypotéku a splácet ji nadále místo vás. Kupujícímu totiž musí vyhovovat stejné podmínky, za jakých jste si hypotéku pořídili vy – nemění se výše úrokové sazby, výše měsíční splátky, délka úvěru ani doba fixace. Pro kupujícího to může být někdy i finančně výhodné, protože pokud jste si brali úvěr v době nízkých úrokových sazeb, zůstane mu hypotéka s takto nízkým úrokem také. U tohoto způsobu prodeje mnohé potěší také to, že banka již nebude požadovat nový odhad ceny nemovitosti, protože již má ten váš z doby, kdy jste žádali o hypoteční úvěr. Banky si za možnost převzetí dluhu účtují poplatek, který je však v porovnání s poplatky v případě předčasného splacení hypotéky, zanedbatelný (3 až 5 tisíc korun). Tento poplatek platí kupující.

Výhody:
- menší administrativní náročnost 
- úspora poplatků

Nevýhody:
- časová náročnost (hledání vhodného kupujícího)

Nová hypotéka - refinancování hypotéky

Ne všechny banky však umožňují převzetí stávající hypotéky a raději poskytnou kupujícímu hypotéku novou. Kupní cena nemovitosti totiž většinou neodpovídá aktuálnímu zůstatku na hypotéce prodávajícího, proto je třeba hypotéku navýšit. Podobnou možností je také refinancování úvěru, které se používá zejména v případě, kdy byla hypotéka na nemovitost uzavřena za podstatně horších podmínek, než jaké jsou na hypoteční úvěry nabízeny v současnosti.

Kupující musí zažádat banku o možnost čerpání hypotečního úvěru a doložit veškeré standardní dokumenty potřebné k posouzení úvěru. Pokud banka na čerpání úvěru přistoupí, zvolí si kupující vlastní parametry hypotéky - výši úrokové sazby, délku fixace, dobu splácení i výši měsíční splátky. Zvolenou hypotékou zaručí pořizovanou nemovitost. Zástavní právo banky, u které si kupující hypotéku sjednal, se zapíše na katastr jako druhé v pořadí. Následně banka kupujícího povolí čerpání úvěru bance prodávajícího, která převede peníze, čímž původní hypotéku umoří. Banka prodávajícího vystaví potvrzení o zániku pohledávky (kvitanci). Ta se následně vloží na katastr nemovitostí, původní zástavní právo bude vymazáno a nové bude zapsáno jako první v pořadí.

Výhody: 
- kupující si vyřídí hypotéku dle vlastních požadavků a možností

Nevýhody:
- sankce za předčasné splacení původní hypotéky (prodávajícího)
- náklady na vyřízení nové hypotéky
- časová a administrativní náročnost