PRONAJÍMÁTE BYT? NÁJEMNÍ SMLOUVA - NEJČASTĚJŠÍ CHYBY A ÚSKALÍ

Koupě bytu je investicí na mnoho let dopředu - zpravidla 20 až 30. Během této doby se ale bytové potřeby každého z nás budou výrazně měnit: od jednoduchého startovacího bydlení prvních pár let po škole, přes požadavek na velký byt s mnoha místnostmi kvůli dětem, až po menší ale komfortní bydlení na stáří. Stejně je tomu z pohledu lokality: nejprve je rozhodující práce, pak dostupnost škol a nakonec třeba klid a blízkost přírody. Zatímco koupený byt je stále stejný a na stejném místě, díky nájemnímu bydlení lze byt za život několikrát změnit, vždy podle aktuálních potřeb. To znamená uzavřít postupně několik nájemních smluv, u kterých se vždy vyplatí pozorně je pročíst a popřemýšlet - zejména o následujících bodech.

Předmět nájmu

Popis předmětu nájmu je zdánlivě rutinní záležitost, na které nejde nic zkazit. Přesto je třeba dávat si pozor na jeho správný a hlavně jednoznačný popis. Každý nájemce by si měl uvědomit, že nájemní smlouva je pro něj vlastně povolení k užívání bytu, a proto by v ní mělo být co nejpřesněji popsáno, co že to vlastně může užívat. U bytu by nemělo chybět jeho číslo a umístění v domě (zejm. podlaží) a dále jeho příslušenství, které je umístěno mimo vlastní byt: sklep, prádelna, kolárna, kočárkárna atd.

Nenechte se uchlácholit tím, že ty místnosti tam přece jsou - spoluvlastníci domu se mohou po čase rozhodnout, že z nich udělají třeba kanceláře nebo prodejnu a Vy budete mít smůlu. Pokud není ve smlouvě uvedena povinnost pronajímatele zajistit Vám možnost je užívat, nic si na něm nevezmete.

Nájemné

Nejprve si na tomto místě vyjasněme správné pojmy: nájemné je ta část měsíční platby za byt, která zůstává pronajímateli jako náhrada za to, že byt užíváte; druhá část této platby je záloha na služby spojené s užíváním bytu. Někdy se slovo "nájemné" v obecné mluvě užívá pro označení celkové měsíční platby nájemce (musím zaplatit nájem...), ale není to přesné. Při rozhovoru s kamarády to není až tak důležité, ale v nájemní smlouvě ano.

Podstatnou náležitostí každé nájemní smlouvy je totiž ujednání o tom, kolik činí nájemné a kolik záloha (platba) za služby. Jednoduše řečeno ve smlouvě musí být uvedeny čísla dvě (popř. ještě jejich součet). Pokud je ve smlouvě číslo jen jedno, pak není zřejmé, kolik si pronajímatel může ponechat pro sebe (nájemné) a kolik bude po uplynutí roku použito v rámci vyúčtování služeb jako záloha. Soudy pak takové nájemní smlouvy prohlašují za absolutně neplatné, a to právě s ohledem na tuto nejasnost, nesrozumitelnost a neurčitost.

Správná formulace by tedy měla znít třeba takto: nájemce je povinen hradit pronajímateli nájemné ve výši XXX,- Kč měsíčně a dále zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši XXX,- Kč měsíčně, celkem tedy XXX,- měsíčně.

Nezapomínejte ani na určení splatnosti nájemného, a to jak určením konkrétního dne v měsíci, tak i zda se platí předem, v daném měsíci, nebo zpětně: nájemné a úhrada za služby spojené s užíváním bytu jsou splatné vždy do 10. dne měsíce, za který se platí.

Zálohy na služby a jejich vyúčtování

Záloha na služby je skutečně jen záloha a nic neříká o tom, kolik Vás bydlení ve skutečnosti bude stát. Výše záloh není nikde stanovena, není žádný zákon, který by přesně předepisoval, kolik má činit. Je to tedy otázka dohody mezi nájemcem a pronajímatelem, v každém případě by měla být přiměřená s ohledem na očekávanou výši skutečných nákladů.

Pokud pronajímatel žádá velmi malou zálohu, dejte si pozor na to, že (ač to vypadá lákavě) po uplynutí zúčtovacího období (zpravidla kalendářní rok) Vás může čekat nepříjemné překvapení v podobě mnohatisícového nedoplatku. Naopak pokud pronajímatel žádá nepřiměřeně vysokou zálohu, může to ukazovat na jeho ne zrovna poctivé úmysly: bude po celý rok disponovat Vašimi penězi, pro které byste v průběhu roku jistě našli lepší uplatnění.

Po konci zúčtovacího období je pronajímatel povinen předložit nájemci vyúčtování, tedy položkový přehled jednotlivých služeb (teplo, studená voda, teplá voda, popelnice, výtah...) s uvedením částky skutečných nákladů včetně popisu způsobu jejich výpočtu (např. podle celkového počtu osob v domě, podle podlahové plochy bytu apod.). Musí se tedy jednat o takový doklad, který je přezkoumatelný, jehož správnost si můžete s pomocí kalkulačky ověřit. Pokud tedy dostanete papír s jedním číslem, pak vězte, že se s jistotou nejedná o řádné vyúčtování.

Není tedy od věci dohodnout si ve smlouvě nejen podrobnosti ohledně termínu pro předložení vyúčtování, lhůty splatnosti přeplatku/nedoplatku apod. ale pomyslete i na to, že zálohy bude vhodné v čase měnit - jednou rostou energie, podruhé se odstěhují Vaše děti apod. Smlouva, zvlášť je-li zamýšlena jako dlouhodobá, my měla pamatovat i na tyhle okolnosti a popisovat, jak může ke změně dojít, jako o ní požádat, od kdy bude účinná apod.

Pozdní platby - pozor na ně

Že se dluhy mají platit řádně a včas z nás vědí mnozí a ti zbylí to aspoň tuší. Většina rovněž chápe, že s pozdní úhradou přijde nějaká sankce - pokuta, úroky apod. V případě nájemních smluv si však nájemci musí dát obzvlášť velký pozor. Sice jsou nájemci různě chráněni (omezené výpovědní důvody, bytové náhrady apod.), ale v případě pozdní úhrady jsou naopak tvrdě trestáni.

Pro případ pozdní úhrady nájemného nebo záloh na služby spojené s užíváním bytu ukládají předpisy občanského práva trest v podobě poplatku z prodlení ve výši 2,5 promile z dlužné částky za každý den prodlení. Slovo promile (jedna tisícina z celku) nevypadá tak hrozně, ale za rok je to plných 91,25 % ! Pokud nájemce dluží nějakou částku rok, musí zaplatit téměř dvojnásobek.

Ne nadarmo naši předkové věděli, že nejprve musí zaplatit nájem a až pak všechno ostatní. Kromě toho, že hrozí přijít o střechu nad hlavou, pokud někdo dluží dva tři roky, může se rychle dostat do začarovaného kruhu, kdy to, co je schopen měsíčně zaplatit na splátku starého dluhu, mnohdy nestačí ani na naskakující penále.

Výpověď z nájmu bytu

Úprava práv a povinností ohledně výpovědi z nájmu bytu je ve smlouvách často obsažena, byť tak trochu zbytečně. Občanský zákoník totiž tuto oblast upravuje tak, že v podstatě nepřipouští odchylky, takže pronajímatel a nájemce na nějaké změny nemají příliš mnoho prostoru.

Platí to zejména o výpovědních důvodech, které jsou pro pronajímatel přesně předepsány a nelze je rozšiřovat (takové ustanovení nájemní smlouvy by bylo neplatné). Naopak nájemce má u smluv na dobu neurčitou možnost vypovědět smlouvu kdykoli, i bez udání důvodu, a případné smluvní omezení tohoto práva by zřejmě mělo obdobný osud - neplatnost. Lze nicméně např. prodloužit výpovědní dobu (ze zákona 3 měsíce)